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小产权房有风险?在庆阳能不能买?

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庆阳网讯(记者 高于婷) “小产权房”的概念对于百姓来说并不陌生,因其售价远低于商品房,受到不少消费者的青睐。

最近,市民张博打算在西峰城区购置一套房屋,奔波几天了解了一些在售楼盘、二手房屋,销售价格都比较高,这让手头本不是非常宽裕的张博望而却步。后来有朋友推荐小产权房,张博跑了几家小区,确实价格比较实惠,房屋结构也不差。“但也听说小产权房有风险,不能办房产证,这到底能不能买呢?”张博对此有些犹豫。

1月5日,甘肃锦晟律师事务所律师吴向阳就小产权房的相关问题进行了解释。据介绍,小产权房是在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓,指的是在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发,亦称“乡产权房”。因此,小产权房的购房合同在国土房管局不会给予备案。

小产权房主要包括村民自行筹资兴建的农民房、村委会和村民在集体土地上自行开发建设的统建房、开发商出钱村集体触底合作建设的楼盘。“这类房屋只能转让使用权,但不可买卖。”吴向阳律师指出,转让还需满足相应条件,须经本村村民委员会同意和乡级政府批准;转让人与受让人同为本村村民;受让人无宅基地,符合宅基地申请条件;宅基地使用权不能单独转让,须与住房一并转让。另外,转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅,须明确表示不再申请宅基地,且有证据表明其已有住房保障,如与其他近亲属合户居住。

小产权房虽实惠,但存在诸多风险。记者采访了解到,小产权房因双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同,没办法在房管局备案,开发商未缴纳土地出让金等费用,没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,购房人不能取得房产证;即便有证,也不是真正意义上的房产证,部分是镇政府或村委会出具的证,部分是绿本的房地产权共有(用)证,享有的权利完全不一样。

因无法房产登记,则导致了一系列后续的问题,如难以规避“一房多卖”风险,买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售;房屋脱离监管质量难以保证,大多小产权房有严重的安全隐患,建设标准不达标的情况多见,购房时也无法进行银行贷款套现困难,难以转让。小产权房不能办理变更登记,意味着房屋的所有人还是卖方,后续不管是买方离婚,还是继承,法院很可能不对小产权房进行处理。

小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的,涉嫌违法用地,小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的,涉嫌违法建设。在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候,卖方很有可能以签订的合同无效为由进行毁约。记者采访发现,有许多市民在购买小产权房时,遭遇了“售后毁约”“一房多卖”等纠纷,致使个人权益受损。

有市民提出疑问,如果已经购买了小产权房,签署的合同有效吗?吴向阳律师解释,根据现行法律规定,本集体组织成员之间买卖小产权房,或将房屋出售给本乡镇以外的人员,取得有关组织和部门的批准,这类合同视为有效。但如果是本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房,集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房等则合同是无效的。

市住建部门提醒广大市民,在购买房屋时要看销售方有无“五证”,即:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。通过合法途径购买房产,切勿为一时便利实惠,购买无产权保障房屋。

编辑:吴树权责任编辑:吴树权
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